EKSPERTİZ

ÖRS YAPI SAN. TİC. LTD. ŞTİ.

 

 

 

 

                                                                                                                                                   

 

Firmamız;

 kendine özgü etik, güvenilir, kaliteli ve saygılı hizmet anlayışıyla gayrimenkul

 

değerleme (ekspertizlik) hizmetleri vermektedir. Türkiye genelinde her türlü resmi,

 

özel, gerçek ve tüzel kişilere ait gayrimenkullerin hak ve faydalarını ekspertiz tarihi

 

itibari ile olası değerini bağımsız ve tarafsız olarak tespit etmektedir.

 

Standart ve tüzüklere bağlı kalarak taşınmaza ait ekspertiz raporları hazırlamaktadır.

 

Günümüzde gayrimenkul hareketliliği önemli boyutlara ulaşmış iken bu konuda daha

 

kaliteli hizmet verebilmek için uluslararası alanda kabul edilmiş değerleme

 

standartlarını titizlikle takip etmektedir.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ŞİRKET BİLGİLERİ

 

 

Şirket Adı                                           : Ekspertiz Örs Yapı San. Tic. Ltd. Şti.

 

Şirket Merkezi                                   : İstanbul

 

Şirket Adresi                                      : Güzelyurt Mah. Mustafa Kemal Cad. 38.Sok. No:1/5 İstanbul Taxit Center AVM Residence Kat:3

                                                              No:417   P.K:34524  Esenyurt / İstanbul

Telefon                                                : ( 0212) 853 38 48

                                                               ( 0212) 854 07 14

 

Faks                                                    : ( 0212 ) 854 07 15

 

Kuruluş Tarihi                                  :  20 / 02 / 2006

 

Ticaret Sicil no                                  :   579085-526667

 

Kuruluşun Yayınlandığı

Tic. Sic. Gazetesi tarih ve no’su      :   24 / 02 / 2006 tarih ve 6500 sayı

 

Kuruluş Sermayesi                           :   250.000,00 YTL

 

 

WEB ALAN ADI TESCİLİ             :www.ekspertiz.com.tr

 

E Posta Adresi                                   :orsyapi@ekspertiz.com.tr

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ VE METODLARI (Ekspertizlik)

Ekspertizlik Fransızca’dan gelen bir terimdir. Uzmanlık anlamına gelir. Gayrimenkul piyasasında ise emlak değerlemeyi kast eder. Menkul taşınan mal, gayrimenkul ile taşınmaz anlamına gelmektedir. Gayrimenkul değerleme; taşınmazların piyasada rayiç satılabilecek değerinin tespitidir.  Gayrimenkul değerleme tekniklerini 4 başlık altında toplayabiliriz.

1- Maliyet Metodu
Maliyet metodu herhangi bir alıcının, değerleme konusu taşınmaza, yerine koyma maliyetinden daha fazla bir bedel ödeyemeyeceği prensibi ile hareket edilir.

2- Piyasa (Pazar) Değeri veya Emsal Metodu
Piyasa adındanda anlaşılacağı üzere ekspertizi yapılan taşınmazın yakın çevre ve özellikteki gayrimenkullerin satış değerleri karşılaştırılması ile değerleme yapılmasıdır.

3- Geliştirme metodu
Değerlemesi yapılacak gayrimenkulun o andaki kullanımından daha farklı olarak bir başka uygulamaya hizmet edecek şekilde geliştirilmesinden doğacak gelirlerin karşılaştırılmasından yapılır.

4- Finansal Metod
Gayrimenkulun gelecekte tahakkuk edecek gelirinin belirli bir ıskonto hesabı ile bugünkü değerinin hesaplanmasından elde edilir.

GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

1-  Binanın yaşı ve metrekaresi
2-  Cephesi
3-  Oda sayısı,kullanım özellikleri
4-  İnşaat sınıfı (Cinsi)
5-  Manzara ve görüş alanı
6-  Toplam daire sayısı
7-  Yangın merdiveni
8-  Hidrofor
9-  Asansör
10- Binanın peyzajı
11- Sosyal tesislere yakınlığı
12- Belediye hizmet alanlarına yakınlığı
13- Arsa ve Çap belgesi
14- İnşaat Alanı
15- Arsa payının tespiti ve değeri
16- Kat konumu
17- Balkonların İşlevselliği
18- Isınma şekli
19- Ulaşım durumu
20- Otopark durumu
21- Güvenlik sistemi
22- Jeneratör
23- Ses ve ısı izolasyonu
24- İç ve dış cephe malzemelerinin kalitesi
25- Site içi Sosyal Aktivitelerini değerlendirmek
26- Gayrimenkulun boş yada kiracı olduğunun tespiti
27- Kamu kurum ve kuruluşlarına yakınlığı
28- Kat adedi
29- Kira getirisi

8.2.6. SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE DEĞERLEME HİZMETİ VERECEK ŞİRKETLERE VE BU ŞİRKETLERİN KURULCA LİSTEYE ALINMALARINA İLİŞKİN ESASLAR

HAKKINDA TEBLİĞ

(12 / 08 / 2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.)

1- (12.06.2002 tarihli ve 24783 sayılı R.G.’de; Seri: VIII, No: 36 sayılı Tebliğ

değişikliği yayımlanmıştır.)

2-(14.07.2003 tarihli ve 25168 sayılı R.G.’de; Seri : VIII, No:38 sayılı Tebliğ

değişikliği yayımlanmıştır.)

3-(09.09.2004 tarihli ve 25578 sayılı R.G.’de; Seri : VIII, No: 43 sayılı Tebliğ

değişikliği yayımlanmıştır.)

Seri : VIII

No : 35

BİRİNCİ BÖLÜM

Amaç, Dayanak, Tanım ve Kısaltmalar

 

Amaç

Madde 1 – Bu Tebliğin amacı, sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıkların,

sermaye piyasası mevzuatı uyarınca değerleme yaptırmaları zorunlu tutulan

işlemlerine ilişkin olarak değerleme hizmeti vermek üzere Kurulca listeye alınacak

gayrimenkul değerleme şirketlerine ilişkin esasları belirlemektir.

 

Dayanak

Madde 2 – Bu Tebliğ, 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası

Kanununun 15/12/1999 tarih ve 4487 sayılı Kanunla değişik 22 nci maddesinin birinci

fıkrasının ® ve (t) bentlerine dayanılarak hazırlanmıştır.

 

Tanım ve kısaltmalar

 

Madde 3 – Bu Tebliğde geçen;

 

Kanun : 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununu,

 

Kurul : Sermaye Piyasası Kurulunu,

 

Şirket : Gayrimenkul değerleme şirketini,

 

Değerleme : Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini,

 

Gayrimenkul Değerleme Şirketi : Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya

bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak 2004/5

8.Bl. –18/2-(11)raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve Kanunda ekspertiz kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketini,

 

Değerleme Uzmanı : Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya

bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme

şirketleri tarafından istihdam edilen, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren inşaat

mühendisliği, harita ve kadastro mühendisliği, işletme, ekonomi, mimarlık ve şehir ve bölge

planlaması gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu ve gayrimenkul değerlemesi

alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri,

 

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Şirket sermayesinde asgari %10 oranında pay

sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında

en az 5 yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı

sayılmak için belirtilen diğer şartların tamamını taşıyan ve şirket adına değerleme çalışmasını

kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını tek başına imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarını,

 

Müşteri : Değerleme yaptırmak üzere şirket ile sözleşme

imzalayan ortaklıkları,

 

İfade eder.

 

İKİNCİ BÖLÜM

 

Kurulca Listeye Alınmaya ve Listeden Çıkartılmaya İlişkin Esaslar

 

Başvuru koşulları

 

Madde 4 – Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti

verebilmek amacıyla kurul listesine alınmak üzere başvuracak şirketlerin;

a) Anonim şirket olmaları,

b) Esas sözleşmelerinin Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması,

c) Ödenmiş sermayelerinin en az 300 milyar TL olması,

d) Ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı 

çıkarılmış olması,

e) Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması,

f) (Değişik: Seri: VIII, No: 36 sayılı Tebliğ ile) Ödenmiş sermayesinin asgari

%20’sinin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,

g) Sorumlu değerleme uzmanları dahil en az 5 adet değerleme uzmanının

istihdam edilmesi,

8.Bl. –18/2-(12)

h) Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekan, personel ve donanıma sahip

olması, zorunludur.

(İkinci fıkra ek: Seri: VIII, No: 36 sayılı Tebliğ ile) Şirketin ödenmiş sermayesinin

asgari %90’ının, kuruldan değerleme Uzmanlığı Lisans Belgesi almış en az iki sorumlu

değerleme uzmanına ait olması halinde birinci fıkranın © bendinde belirtilen asgari ödenmiş

sermaye miktarının 75 milyar TL. olması yeterlidir.

(Üçüncü fıkra değişik: Seri: VIII, No: 36 sayılı Tebliğ ile) Birinci fıkranın © bendi ile

ikinci fıkrada belirtilen asgari ödenmiş sermaye, her yıl Maliye Bakanlığınca ilan edilen

yeniden değerleme oranı dikkate alınarak Kurulca yeniden belirlenebilir.

 

 

Kurula başvuru

 

Madde 5 – Başvuru dilekçesine;

A. Şirkete ilişkin olarak;

a) Listeye alınma talebine ilişkin yetkili organ kararının noter onaylı bir suretinin,

b) Varsa son 3 yıllık faaliyet raporlarının,

c) Son durum itibariyle esas sözleşmenin bir nüshasının,

d) Sermayenin ödendiğine ilişkin yeminli mali müşavir raporunun,

e) Varsa son 3 yıllık bilanço ve gelir tablolarının,

f) Bilgisayar yazılımı ve donanımına ilişkin bilgilerin,

g) Organizasyon yapısı ve yöneticiler dışındaki personele ilişkin bilgilerin,

h) Varsa son 3 yıl içerisinde gerçekleştirilen değerleme işlemleri ve müşteriler

hakkında bilgilerin,

ı) Hazırlanan değerleme raporlarında izlenen prosedür, uyulan rapor standartları,

kullanılan analiz yöntemleri, standart rapor formları ile takip edilen uluslararası standartları

açıklayıcı bilgilerin,

i) Değerleme raporlarının yazımı sırasında kullanılan çalışma kağıdı örneklerinin,

j) Varsa son 3 yıllık faaliyet dönemi içinde uluslararası standartlara uygun olarak

hazırlanmış değerleme raporlarından 5 adet örneğin,

k) Şirketin ortaklık yapısı hakkındaki bilgilerin,

l) Varsa imzalanan know-how sözleşmelerinin birer örneğinin,

B. Ortaklara ilişkin olarak;

a) Tüzel kişiler için faaliyetlerine ve ortaklık yapılarına ve yöneticilerine ilişkin

bilgilerin,

b) Gerçek kişiler için öz geçmişlerinin,

c) 7 nci maddede belirtilen belgelerin,

d) Varsa yurtdışı ortakları ile işbirliği yaptığı yabancı kuruluşlarla ilgili bilgilerin,

e) Varsa iştirak ettikleri ortaklıkların son üç yıllık mali tabloları, ortaklık yapıları ile

faaliyet raporlarının,

C. Yöneticilere ve denetçilere ilişkin olarak;

a) Öz geçmişlerinin,

b) 7 nci maddede belirtilen belgelerin,

c) Varsa iştirak ettikleri ortaklıkların son üç yıllık mali tabloları, ortaklık yapıları ile

faaliyet raporlarının,

D. Değerleme uzmanlarına ilişkin olarak,

a) Öz geçmişlerinin,

b) Değerleme uzmanlığı lisanslarının birer örneğinin,

c) 7 nci maddede belirtilen belgelerin,

eklenmesi zorunludur .

Kurul, başvuruların değerlendirilmesi sırasında, gerekli görülmesi halinde ek bilgi

ve belge isteyebilir.

2002/3

8.Bl. –18/2-(13)

Kurula yapılacak başvurularda standartları Kurulca belirlenecek formların

kullanılması zorunludur.

 

Kurul incelemesi

 

Madde 6 – Gayrimenkul değerleme şirketlerinin listeye alınmaları konusundaki

başvurular, Kurulca Tebliğde aranan şartların yerine getirilip getirilmediği hususları

gözönüne alınarak incelenir. İnceleme sonucunda uygun görülen şirketler listeye alınır ve

Kurulca kamuya duyurulur. Şirketin listeye alınması, sözkonusu şirkete resmi teminat

verilmesi anlamına gelmez.

 

Ortakların, yöneticilerin, denetçilerin ve değerleme uzmanlarının nitelikleri

 

Madde 7 – Şirketin ortakları, yöneticileri, denetçileri, değerleme uzmanları ile

şirketin tüzel kişi ortaklarının yönetim kurulu üyelerinin;

a) 4389 sayılı Bankalar Kanunu, karaparanın aklanmasının önlenmesine dair

4208 sayılı Kanun, ödünç para verme işleri hakkında mevzuata aykırılıktan dolayı

hükümlülüklerinin bulunmaması ve/veya taksirli suçlar hariç olmak üzere affa uğramış

olsalar dahi ağır hapis veya 5 yıldan fazla hapis yahut zimmet, nitelikli zimmet, irtikap,

rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, inancı kötüye kullanma, dolanlı iflas gibi

yüzkızartıcı suçlar ile istimal ve istihlak kaçakçılığı dışında kalan kaçakçılık suçları; resmi

ihale ve alım satımlara fesat karıştırma veya devlet sırlarını açığa vurma, vergi kaçakçılığı

veya vergi kaçakçılığına teşebbüs ya da iştirak suçlarından dolayı hüküm giymemiş

olmaları,

b) Kendileri veya sınırsız sorumlu ortak oldukları kuruluşlar hakkında iflas kararı

verilmemiş ve konkordato ilan edilmemiş olması,

c) Faaliyet yetki belgelerinden biri veya birden fazlası iptal edilmiş yahut borsa

üyeliği iptal edilmiş kuruluşlarda iptalde sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması,

d) Kanuna muhalefetten dolayı mahkumiyetlerinin bulunmamış olması,

e) Kanunun 46 ncı maddesinin birinci fıkrasının (i) bendi uyarınca işlem yasaklı

olmaması,

gerekir.

İlgililer bu nitelikleri taşıdıklarına dair noterce tasdikli beyanda bulunurlar.

Sorumlu değerleme uzmanları birden fazla gayrimenkul değerleme şirketine

ortak olamazlar.

 

Pay devirleri

 

Madde 8 – Sorumlu değerleme uzmanlarının sermaye paylarını temsil eden

hisse senetlerinin devrine ilişkin olarak Kurulun uygun görüşünün alınması zorunludur.

Kurulun uygun görüşü alınmadan yapılan pay devirleri hükümsüzdür ve pay defterine

kaydolunamaz. Sorumlu bir değerleme uzmanının herhangi bir nedenle şirketten ayrılması

veya lisansının iptal edilmesi nedeniyle tek bir sorumlu değerleme uzmanının kalması ve 6

ay içinde ikinci bir değerleme uzmanının Tebliğde sorumlu değerleme uzmanı için

belirtilen koşulları sağlayamaması halinde şirket listeden çıkarılır. Diğer pay devirlerinde

yeni ortağın, Tebliğde aranan şartları taşıdığına ilişkin beyan ile birlikte şirket yönetim

kurulu tarafından en geç 15 gün içinde Kurula bilgi verilir.

(İkinci fıkra ek: Seri: VIII, No: 36 sayılı Tebliğ ile) 4 üncü maddenin ikinci fıkrasına

uygun olarak Kurula başvuran ve listeye alınan şirketlerden herhangi bir nedenle anılan

fıkradaki koşulları kaybedenler 6 ay içinde belirtilen koşulları yeniden sağlamakla ya da

asgari ödenmiş sermayelerini 4 üncü maddenin birinci fıkrasının © bendinde belirtilen

miktara artırmakla yükümlüdürler. Aksi halde listeden çıkarılırlar.

8.Bl. –18/2-(14)

 

Listeden çıkarılma

 

Madde 9 – Aşağıdaki koşulların oluşması halinde şirket Kurul listesinden

çıkarılabilir.

a) 4 üncü maddede belirtilen koşulların kaybedilmesi,

b) Değerlemenin yetkili olmayan kişilerce yapılması,

c) Değerleme sırasında yeterli inceleme yapılmaması, değerleme standartları ve

değerleme mesleği ile ilgili düzenlemelere uyulmaması,

d) Çalışma kağıtlarının raporda ulaşılan sonucu kanıtlayacak düzeyde

olmaması,

e) Hatalı, eksik, yanıltıcı ve gerçeğe aykırı rapor düzenlenmesi veya bilgi

verilmesi,

f) Herhangi bir nedenle, şirkette görev yapan değerleme uzmanı sayısının beşin

altına düşmesi ve bu durumun 6 ay süre ile devam etmesi,

g) Kurulca veya Kurulca görevlendirilenlerce istenebilecek her tür bilgi veya

belgenin verilmemesi veya geciktirilmesi,

h) Tebliğde düzenlenen bağımsızlık ilkesinin ihlali,

ı) 8 inci madde hükmüne aykırılık.

Birinci fıkrada sayılan şartların dışında, şirketin uymakla yükümlü olduğu mevzuata aykırı

ve eylemlerinin tespit edilmiş olması ve Kurulca bu konuda yazılı olarak uyarılmış

olmasına rağmen, şirketin bu uyarılara uymaması halinde de, şirket Kurul tarafından

listeden çıkarılır.

 

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

 

Faaliyet Esasları

 

Sorumluluk

 

Madde 10 – Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme raporunu imzalayan

sorumlu değerleme uzmanı hazırlanan raporda ulaşılan sonuçlar dolayısıyla; raporun

belirlenen standartlara uygun olmaması, yeterli incelemenin yapılmaması, hatalı verilerin

kullanılması ve buna benzer nedenlerle kusurlarıyla müşterilerine veya sözkonusu

rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan dolayı müştereken

sorumludurlar. Şirketin ortakları, yöneticileri ve çalışanlarının cezai sorumlulukları saklıdır.

 

Bağımsızlık ilkesi

 

Madde 11 – Gayrimenkul değerleme şirketleri ile bu şirketlerde çalışan

değerleme uzmanları, değerleme çalışmalarında bağımsız ve objektif olmak zorundadırlar.

Bağımsızlık, mesleki faaliyetin dürüst ve tarafsız yürütülmesini sağlayacak bir anlayış ve

davranışlar bütünüdür. Değerleme uzmanlarının, değerleme faaliyetleri sırasında, bireysel

olarak dürüst ve tarafsız olmaları yanında, bağımsızlıklarını ortadan kaldırabilecek

durumların da bulunmaması gerekir.

Değerleme uzmanları çalışmaları sırasında ortaya çıkabilecek çıkar

çatışmalarından uzak kalmak, dürüstlük ve tarafsızlıklarını etkileyebilecek hiçbir

müdahaleye imkan vermemek, inceleme sonucunda ulaştıkları görüşlerini, başkalarının

doğrudan veya dolaylı çıkarlarını düşünmeksizin raporlarında açıklamak zorundadırlar.

2001/4

8.Bl. –18/2-(15)

 

 

 

Bağımsızlığı ortadan kaldıran durumlar

 

Madde 12 – Gayrimenkul değerleme şirketi veya değerleme uzmanının

bağımsızlığının zedelendiğine dair tereddüt oluşması halinde, bağımsızlığın ortadan

kalktığı kabul edilir. Aşağıdaki durumlarda bağımsızlık ortadan kalkmış sayılır:

a) Gayrimenkul değerleme şirketlerinin ortakları, yöneticileri, değerleme

uzmanları ve bunların üçüncü dereceye kadar (üçüncü derece dahil) kan ve sıhri hısımları

ile eşleri veya gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından;

1) Değerleme sözleşmesinde öngörülenler dışında müşteriden veya müşteri ile

ilgili olanlardan, doğrudan veya dolaylı olarak bir menfaat elde edildiğinin veya menfaat

sağlanacağı vaadinin ortaya çıkması,

2) Müşteriyle veya müşterinin ortaklarıyla veya müşterinin yönetim, denetim veya

sermaye bakımlarından doğrudan ya da dolaylı olarak bağlı bulunduğu veya nüfuzu

altında bulundurduğu gerçek veya tüzel kişilerle ortaklık ilişkisine girilmiş olduğunun

belirlenmiş olması,

3) Müşteri ile müşterinin sahibi olduğu şirketlerin iştiraklerinde kurucu, yönetim

kurulu başkan veya üyesi ya da önemli karar yetki ve sorumluluğu taşıyan başka sıfatlarla

görev alınması,

4) Müşteriler veya iştirakleri ile olağan ekonomik ilişkiler dışında borç-alacak

ilişkisine girilmiş olması,

b) Geçmiş yıllara ilişkin değerleme ücretinin, geçerli bir nedene dayanmaksızın,

müşteri tarafından ödenmemesi,

c) Değerleme ücretinin, değerleme sonuçları ile ilgili şartlara bağlanmış olması

veya piyasa rayicinden bariz farklılıklar göstermesi.

Yukarıdaki şartlar şirkete dışarıdan hizmet veren kişi ve kuruluşlar için de

geçerlidir.

 

İşin kabulü ve işin devri

 

Madde 13 – Gayrimenkul değerleme şirketleri ve/veya değerleme uzmanları, 12

nci maddede belirtilen bağımsızlığı ortadan kaldıran durumların meydana gelmesi halinde

bu ilişkilerde taraf olan müşteriden iş alamazlar.

12 nci maddede sayılan hususlardan herhangi birisinin, işin kabulünden sonra

öğrenilmesi halinde, şirket derhal işi sona erdirerek, durumu en geç bir hafta içinde Kurula

gerekçeleri ile birlikte bildirmekle yükümlüdür. Bu durumda şirket çalışma notlarını ve

gerekli tüm bilgileri, yerine geçecek olan şirkete devreder. Bu bildirim yapılmaksızın

durumun tespit edilmesi halinde, Kurul 9 uncu madde hükümleri uyarınca, gerekli tedbirleri

almaya yetkilidir.

 

Mesleki özen ve titizlik ilkesi

 

Madde 14 – Gayrimenkul değerleme şirketlerinde çalışan değerleme uzmanları,

değerleme görevinin planlanması, yürütülüp sonuçlandırılması ve değerleme raporunun

hazırlanması safhalarında gerekli mesleki özen ve titizliği göstermek zorundadırlar. Özen

ve titizlik, dikkatli ve basiretli bir değerleme uzmanının aynı koşullar altında ayrıntılara

vereceği önemi, göstereceği dikkat ve gayreti ifade eder.

8.Bl. –18/2-(16)

 

 

 

Yasaklar

 

Madde 15 – Gayrimenkul değerleme şirketleri, değerleme faaliyeti dışında

gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna

bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi,

en yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti

verebilirler. Emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar.

Değerleme uzmanları ise;

a) Aynı anda birden fazla gayrimenkul değerleme şirketinde görev

alamazlar,

b) Emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamazlar,

c) Meslekleri ile ve meslek onurlarıyla bağdaşmayan davranışlarda

bulunamazlar,

d) Bilgi ve yeteneklerinin yeterli olmadığı işleri kabul edemezler,

e) Kendilerine değerleme hizmeti verdikleri ortaklıklarda ve

iştiraklerinde her ne unvanla olursa olsun aradan 2 yıl geçmedikçe görev alamazlar.

 

Sır saklama yükümlülüğü

 

Madde 16 - Değerleme uzmanları, şirketin yöneticileri ve denetçileri,

müşterileri ve değerlemesini yaptıkları işlerle ilgili bilgileri açıklayamazlar, doğrudan

veya dolaylı kendilerine veya üçüncü kişilere menfaat sağlama amacıyla veya

başkalarını zarara uğratma amacıyla kullanamazlar. Bu yükümlülük görevden

ayrılmadan sonra da devam eder.

Ancak;

a) Müşterilerinin açık onayı veya talebinin olması,

b) Mevzuat uyarınca yetkili kamu kuruluşlarınca talep edilmesi,

c) İlgili meslek odaları veya derneklerce mesleki amaçlarla talep edilmesi,

hallerinde ilgili kişi ve kuruluşlara söz konusu bilgiler verilebilir.

 

Sözleşme zorunluluğu

 

Madde 17 – Gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkule

dayalı hak ve faydaların şirket tarafından değerlemesinin yapılabilmesi için şirket ile

müşteri arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen bir değerleme

sözleşmesi imzalanması zorunludur. Sözleşmenin asgari olarak;

a) Değerlemesi yapılacak gayrimenkule, gayrimenkul projelerine veya

gayrimenkule dayalı hak ve faydalara ilişkin bilgileri,

b) Sözleşmenin taraflarını tanıtıcı bilgileri,

c) Ücretin tesbitine ilişkin esasları,

d) Çalışma saatleri ve tahsis edilen personele ilişkin esasları,

e) Sözleşmenin süresi, sözleşmeden caymanın veya sona ermesinin

şartları,

f) Şirketin hukuki ve mali sorumluluğuna ilişkin esasları,

içermesi zorunludur.

 

Ücretin tesbiti

 

Madde 18 – Değerleme hizmeti karşılığında alınacak ücret, şirket ve müşteri

arasında serbestçe belirlenir ancak bu ücret;

a) Önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamaz.

b) Değerleme işleminin tamamlanmasından sonra belirlenemez.

c) Ödenmesi şarta bağlı olamaz.

2004/5

8.Bl. –18/2-(17)

 

Know-how sözleşmesi

 

Madde 19 - Şirketin uluslararası değerleme kuruluşları ile know-how

sözleşmesi yapması halinde, yapacağı know-how sözleşmesinde aşağıdaki asgari

hususların bulunması zorunludur.

a) Uluslararası değerleme kuruluşunun unvanı ve adresi,

b) Şirketin unvanı ve merkez adresi,

c) Uluslararası değerleme kuruluşunun kendi ülkesinde ve uluslararası

değerleme uygulamalarında kullandığı yöntemler ve teknikler konusunda değerleme

kuruluşuna bilgi aktarımına ilişkin esaslar,

d) Şirketin değerleme faaliyetini gerçekleştirirken hazırladığı raporlarda

uluslararası değerleme kuruluşunun adını kullanıp kullanmayacağı,

e) Uluslararası değerleme kuruluşuna ödenecek ücret,

f) Sözleşmenin süresi.

Know-how sözleşmesinin bir örneği, imzalanmasını takiben 15 gün

içerisinde Kurula gönderilir.

Raporlama standartları

Madde 20 - Değerleme işlemine ve varılan sonuçlara ilişkin olarak

hazırlanan değerleme raporunun bu Tebliğin ekinde belirtilen bilgileri asgari olarak

içerecek şekilde yazılı olarak en az 3 nüsha hazırlanması ve en az bir sorumlu

değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur.

 

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

 

Çeşitli ve Son Hükümler

 

Kurul denetimi

 

Madde 21 - Kurul, listeye almış olduğu gayrimenkul değerleme şirketlerini

gerekli gördüğü takdirde denetler, bu şirketlerden her türlü bilgi ve belgeyi isteyebilir.

Şirket, değerleme faaliyetleri ile ilgili olarak hazırlanan raporları ve bu raporların

dayanağını teşkil eden çalışma belgelerini Kurulca istendiğinde ibraz edilmek üzere

değerleme raporu tarihinden itibaren enaz 5 yıl süreyle saklamak zorundadır.

Geçici Madde 1- (Değişik: Seri: VIII, No:43 sayılı Tebliğ ile) Bu Tebliğin

yayımından önce Kurulca listeye alınmış bulunan şirketler; faaliyetlerine ve

organizasyon yapılarına ilişkin şartları Tebliğin yayımını takip eden 2 yıl içinde,

Tebliğin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının değişik (f) bendi hükmünde yer alan

şartı ise 31/12/2007 tarihine kadar sağlamak zorundadırlar.

Geçici Madde 2- Bu Tebliğin yayımından itibaren 2 yıllık geçiş süresi içinde

inşaat mühendisliği, harita ve kadastro mühendisliği, işletme, ekonomi, mimarlık,

şehir ve bölge planlaması gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu ve

gayrimenkul değerlemesi alanında en az 7 yıl tecrübesi olan ve bu durumu

belgeleyenlerden Kurulca uygun görülenler Tebliğ kapsamında değerleme uzmanı

olarak kabul edilir. 2 yıllık sürenin sonunda, 3 üncü maddede belirtilen lisansı

almamış olanların, değerleme uzmanı statüsü sona erer.

 

Yürürlük

 

Madde 22 - Bu Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

 

Yürütme

 

Madde23 – Bu Tebliğ hükümlerini Sermaye Piyasası Kurulu yürütür

8.Bl. –18/2-(18)

Ek-1

Standart Rapor Bilgileri

1. Rapor bilgileri

a) İçindekiler

b) Raporun tarihi,

c) Raporun numarası,

d) Raporun türü,

e) Raporu hazırlayanların ad ve soyadları,

f) Sorumlu değerleme uzmanının adı soyadı,

g) Değerleme tarihi,

h) Dayanak sözleşmenin tarih ve numarası.

2. Şirketi ve müşteriyi tanıtıcı bilgiler

a) Şirketin unvanı ve adresi,

b) Müşteriyi tanıtıcı bilgiler ve adresi,

c) Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar.

3. Değerleme konusu hakkında bilgiler

a) Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler,

b) Tapu, plan, proje, ruhsat, şema vb.. dökümanlar,

c) Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım

işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen

değişiklikler, kamulaştırma işlemleri v.b.) ilişkin bilgi,

d) Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir

sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa sözkonusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne

alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

e) Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı,

projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak

mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye

piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olup olmadığı hakkındaki görüş,

f) Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında

Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan

gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi.

2001/4

8.Bl. –18/2-(19)

4. Değerlemesi yapılan gayrimenkule ilişkin analizler

a) Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler,

b) Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler,

c) Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler,

d) Gayrimenkulün yapısal, inşaat özellikleri,

e) Fiziksel değerlemede baz alınan veriler,

f) Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler,

g) Değerleme işleminde kullanılan varsayımlar ve bunların kullanılma nedenleri.

h) Kullanılan değerleme tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilmesinin nedenleri,

ı) Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri,

i) Nakit / Gelir akımları analizi,

j) Maliyet oluşumları analizi,

k) Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri ile bunların seçilmesinin

nedenleri,

l) Kira değeri analizi ve kullanılan veriler,

 

 

KAT MÜLKİYETİ KANUNU                                                                                                             

    Kanun Numarası          : 634                                               
    Kabul Tarihi            : 23/6/1965                                         
    Yayımlandığı R. Gazete   : Tarih: 2/7/1965  Sayı: 12038                      
    Yayımlandığı Düstur     : Tertip: 5  Cilt: 4  Sayfa: 2932                   
                                                                                
BİRİNCİ BÖLÜM                                 
Genel Hükümler                                
A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:                                          
I-Genel kural:                                                             
Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan,mağaza,    
mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli
olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu   
kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.                  
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının,birinci fıkrada yazılı  
nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiye-
tine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu  
kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.                             
II - Tarifler:                                                             
Madde 2 - Bu kanuna göre :                                                 
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul);yalnız
esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanıl-
maya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan - 
lümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya 
o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kuru-
lan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);   
b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa 
kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin   
ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma      
haklarına (Kullanma hakkı);                                                     
c) (Değişik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiye-
tine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının
bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Ka- 
nun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip     
olanlara da (kat irtifak sahibi);                                               
KANUNLAR, ŞUBAT 1989 (EK - 3)                                                   
d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen   
ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);                                           
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede           
(Sözleşme);                                                                     
Denir.                                                                      
III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:                         
Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağ-
lantılı özel bir mülkiyettir.                                                   
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan     
anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu          
tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki   
değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına   
göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız            
bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat      
maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için      
mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca       
tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma  
veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.             
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan 
sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya         
bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda  
gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.                          
IV - Ortak yerler:                                                          
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı 
yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.                
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan
ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansörler,   
sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire 
veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve or-
tak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup ba-  
ğımsız bölum dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,ku-
yu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,                         
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp  
kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve   
televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,         
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet  
merdivenleri.                                                                   
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma   
veya,faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna 
girer.                                                                          
B) Bağlantılar :                                                           
I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:                     
Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoliyle geçmesi ha-  
linde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı,kat mülkiyetinden veya  
kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoliyle de geçmez ve 
başka bir hakla kayıtlanamaz.                                                   
Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı ku- 
rulmamış arsa payı bırakılamaz.                                                 
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.   
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmıyan   
irtifaklar kurulamaz.                                                           
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütük- 
teki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide    
olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.                              
II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:     
Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tah- 
sis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati   
yuvaları, tuvalet gibi eklentiler,ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parça-
 sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.         
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlar-
dan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu    
haritasında ayrıca gösterilir.                                                  
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin hakla-   
riyle bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz.                           
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, 
eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,kayıtlanmış vaya kira-  
lanmış olur.                                                                    
C)  Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf’a) hakkı:   
I - Ortaklığın giderilmesi:                                                 
Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde       
ortaklığın giderilmesi istenemez.                                               
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabi-
lir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.                                
II- Önceiikle satınalma hakkı:                                              
Madde 8 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti ku-  
rulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı bağ- 
lanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı 
sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.                                 
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması  
halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.           
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.                            
D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:                                        
Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat   
malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bu- 
lunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlasmazlıklar,Medeni Kanun ve ilgili
diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.